Location et Droit de 1989 : Droits et Obligations des Parties

La loi du 6 juillet 1989, régissant les relations entre les bailleurs et les locataires, pose les bases des droits et obligations des parties. Elle vise à protéger les locataires tout en garantissant les droits des propriétaires.

Droits du Locataire

• Jouissance paisible du logement : Le locataire a le droit de jouir paisiblement du logement qu'il loue.
• Entretien et réparations : Le propriétaire doit fournir un logement décent et en bon état d'usage et de réparation.
• Renouvellement de bail : Sauf exception, le locataire a droit au renouvellement du bail à l’échéance de celui-ci.

Obligations du Locataire

• Paiement du loyer et des charges : Le locataire doit payer le loyer et les charges locatives aux termes convenus.
• Entretien courant : Le locataire est responsable des réparations locatives et de l’entretien courant du logement.
• Respect des voisins : Le locataire doit utiliser le logement de manière conforme à sa destination et respecter la tranquillité des voisins.

Travaux de Transformation Entrepris par le Locataire

Exemple de Travaux de Transformation (CA Aix : 19.6.24)

Dans la décision n° 22/15027 du 19 juin 2024, la Cour d'appel d'Aix a détaillé les travaux de transformation entrepris par un locataire, constituant des modifications substantielles du logement. Ces travaux incluent :

• Déplacement de la cuisine : Création de nouveaux écoulements et percement d’une cloison.
• Ouverture d’un mur maître : Installation d’un IPN au plafond et d’une poutre latérale de soutènement.
• Création d’un WC : Transformation d’un débarras en WC.
• Installation d’un escalier : Ouverture d’une trémie pour accéder aux combles.
• Modification des chambres : Suppression d’une ouverture entre deux chambres et déviation d’une cloison.
• Déplacement d’une salle de bain : Abattement d’une cloison et déplacement de la salle de bain.
• Ajout de fenêtres de toit : Ouverture de quatre fenêtres de toit de type 'Velux' dans les combles.

Conséquences pour le Locataire

Le bailleur est en droit de demander au locataire la prise en charge de la remise en état du logement après son départ. Les modifications substantielles exigent souvent un retour à l'état initial, et le locataire doit assumer les coûts associés.

Responsabilité du Locataire en Cas de Dégradations (Cass. civ III : 27.6.24)

Décisions de la Cour de Cassation

Dans ses décisions n° 22-24.502, n° 22-10.298, et n°22-21.272 du 27 juin 2024, la Cour de cassation a rappelé les principes de la responsabilité du locataire en cas de dégradations ou de pertes survenues pendant la durée de location. Le locataire doit restituer les locaux dans un état conforme à ses obligations contractuelles et légales.

Réparation du Préjudice

• Évaluation du préjudice : Le juge doit évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, prenant en compte les circonstances postérieures à la libération des locaux (re-location, vente, démolition).
• Indemnisation du préjudice : L’indemnisation peut inclure le coût de la remise en état des locaux, sans nécessiter que les réparations soient effectivement réalisées.
• Erreur de droit : Les arrêts qui condamnent le locataire sans constater un préjudice pour le bailleur commettent une erreur de droit.

Conclusion

La loi de 1989 définit clairement les droits et obligations des locataires et des bailleurs, assurant un cadre juridique stable pour les locations. Les décisions récentes des cours d'appel et de cassation illustrent l'importance de respecter ces obligations, notamment en matière de transformations du logement et de dégradations. Le locataire doit toujours veiller à obtenir l'accord du bailleur pour toute modification substantielle et à restituer le logement dans l’état prévu par le contrat de location.